До Спілки власників житла України звернувся громадянин із питанням щодо законності розміщення хостелу в квартирі житлового будинку та можливих дій для “боротьби” із ним.
Справді, на даний час актуальним є питання правомірності використання житлових приміщень в якості об’єктів тимчасового розміщення, так званих хостелів, міні-готелів, приватних гуртожитків, тощо. Відсутність належного контролю за подібною діяльністю може мати негативний вплив на технічний, санітарно-гігієнічний стан приміщень, правопорядок. Крім цього, потенційно надмірне використання ними житлово-комунальних послуг, може викликати диспропорції в справедливому розподілі вартості витрат між мешканцями будинку.
Повідомляємо, що згідно статті 320 Цивільного кодексу України власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до статті 383 Цивільного кодексу України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.
При цьому слід звернути увагу на те, що вказане обмеження поширюється лише на промислове виробництво, яке за своєю суттю є процесом перероблення, який використовують для виготовлення нової продукції, оброблення товарів, які були у використанні, надання промислових послуг. Таке виробництво класифікується відповідно регулятивних норм. Отже, тимчасове платне проживання сторонніх осіб прямо не підпадає під чітко визначену категорію забороненої форми використання квартир.
Відповідно до Державних будівельних норм (ДБН В2.2.2-15-2005 “Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення”, затверджених наказом Держбуду України від 18 травня 2005 року N 80) допускається розміщення нежитлових приміщень, які використовуються для здійснення господарської діяльності, у першому, другому і цокольному поверхах житлових будинків. Крім того, на верхньому житловому поверсі (у тому числі мансардному) допускається розміщення творчих майстерень художників та архітекторів. При цьому статтею 8 Житлового кодексу передбачено, що у виняткових випадках може здійснюватися переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі за рішенням виконавчих органів міських та обласних рад.
Недостатне регулювання використання не за призначенням квартир у багатоквартирних житлових будинках, зокрема розміщення у них закладів тимчасового проживання, насамперед пов’язане з тим, що в Україні досі діє Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 року, на момент ухвалення якого дана проблема фактично не мало значного поширення та суспільного значення.
За часів незалежності до Житлового кодексу неодноразово вносилися зміни, однак вони не торкалися зазначеного питання. Крім того, порушена проблема не знайшла належного правового регулювання і в інших законодавчих актах, ухвалених за цей час. Відсутність чіткого законодавчого визначення обмежень щодо використання жилого приміщення для провадження господарської діяльності призвела до появи значної кількості листів та роз’яснень державних органів стосовно зазначеного питання із суперечливими висновками.
В свою чергу, у положеннях Цивільного кодексу містяться передумови для безпосереднього захисту житлових прав та інтересів мешканців багатоквартирних будинків , що визначають межі здійснення цивільних прав, способи захисту цивільних прав та інтересів фізичних та юридичних осіб, включаючи відшкодування майнової та/або моральної шкоди. Наприклад, стаття 13, згідно з якою при здійсненні своїх прав та обов’язків особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; стаття 15, згідно з якою кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; стаття 16, у якій передбачено такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів як припинення дії, яка порушує право; статті 22, 23, які передбачають можливість відшкодування майнової та моральної шкоди; стаття 319 ЦК, у якій встановлено обмеження щодо здійснення власником свого права власності тощо.
Відповідальність за порушення правил користування жилими будинками і жилими приміщеннями передбачена статтею 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Зокрема, відповідно до положень зазначеної статті, порушення правил експлуатації жилих будинків та жилих приміщень тягне за собою попередження або накладення штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і попередження або накладення штрафу на посадових осіб – від трьох до семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Згідно статті 218 Кодексу України про адміністративні правопорушення, розгляд справ про адміністративні правопорушення здійснюється адміністративними комісіями при виконавчих органах сільських, селищних та міських рад.
Отже, у свою чергу, хоч законодавство і містить формальні норми для захисту та забезпечення прав мешканців житлових будинків, а також дотримання встановлених правил та норм використання приміщень, можливість прямого застосування цих норм є досить сумнівною, а низький розмір адміністративної відповідальності (51 грн.) і порядок притягнення до неї (комісійний) взагалі вбачаються неефективними.
Викладене підтверджує і судова практика.
11 жовтня 2017 року Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ розглянула справу № 757/42476/16-ц за позовом Печерської районної у м. Києві державної адміністрації та Комунального підприємства “Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва” до особи (Відповідача) про припинення дії, яка порушує право. Позивачі просили зобов’язати Відповідача припинити дії щодо використання квартири не за призначенням (під розташування так званого “хостелу”) та привести вказану квартиру у стан, придатний для постійного проживання однієї сім’ї різного чисельного складу або однієї людини.
Суд відмовив у задоволенні позову, оскільки Позивачами не надано жодних доказів щодо порушених відповідачем прав, інтересів та не конкретизовано, які саме їхні права та інтереси порушено, крім того, не обґрунтовано належним чином позовних вимог щодо припинення дії, яка порушує право, зважаючи на положення ст. 391 ЦК України. Також судом наголошено на необхідності самостійної участі у судовому процесі мешканців будинку, де знаходиться приміщення, чи інших окремих громадян або загальної спільноти, чиї права та інтереси порушені.
Підсумовуючи викладене, вбачається:
- чинні на даний час норми законодавства не містять прямих обмежень щодо використання квартир у багатоквартирних житлових будинках не за призначенням (крім промислового виробництва), зокрема в якості об’єктів тимчасового розміщення інших осіб;
- існуючі норми щодо захисту прав мешканців житлових будинків, а також забезпечення дотримання встановлених правил та норм використання приміщень, є здебільшого формальними та декларативними;
- розмір адміністративної відповідальності за відповідні порушення є дуже низьким, а порядок притягнення до неї — неефективний;
- ймовірність отримання позитивного рішення щодо подібних спорів у судовому порядку, відповідно до існуючого законодавства, — низька, у тому числі з огляду на складність доведення того, які саме права та інтереси мешканців чи інших осіб порушуються вказаною діяльністю.
Слід зазначити, що подібну проблему неодноразово намагалися додатково врегулювати законодавчо, але не даний час цього і досі не зроблено.
Наприклад, проект Закону № 6424 від 03.05.2017 «Про внесення змін до Житлового кодексу Української РСР та інших законодавчих актів України щодо забезпечення прав власників (користувачів) приміщень жилого будинку» включався 25.05.2017 до порядку денного пленарного засідання, але до цього часу й досі не розглянутий.
Крім цього 5 жовтня 2017 року Київська міська рада своїм рішенням N 175/3182 ухвалила звернення до Верховної Ради України щодо впорядкування організації та діяльності хостелів, яким висловила прохання законодавчо визначити правовий статус хостелів і подібних об’єктів надання послуг тимчасового проживання, розробити чіткий порядок реєстрації, розміщення та функціонування хостелів на території населених пунктів України, запровадити механізм контролю за діяльністю хостелів і розробити дієву систему штрафів та інших санкцій за порушення попередньо зазначеного порядку.
