Хто може утримувати будинок на балансі?

будинок, баланс, законодавство, свжу

До ВГО “Спілка власників житла України” звертаються громадяни щодо питань спірної балансової належності будинку, зокрема правомірності та можливості його перебування на балансі державного підприємства, а також погодження із таким балансоутримувачем управителя будинку.

Варто зазначити, що попередня редакція Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (від 24.06.2004) так визначала балансоутримувача будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд – власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Нова редакція Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (від 09.11.2017) не містить поняття «балансоутримувача», натомість пунктом 14 частини 1 статті 1 визначений управитель багатоквартирного будинку — фізична особа-підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

* * *

Повідомляємо, що правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку визначений частиною 2 статті 382 Цивільного кодексу України, що чітко унормовує: усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Крім цього, вказане положення відображене і у частині 1 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», якою вказано, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно з пунктом 6 частини 1 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до спільного майна багатоквартирного будинку належать: приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Вказані правовідносини також знайшли своє тлумачення у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004, яким зазначено: «Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону (2482-12) [Про приватизацію державного житлового фонду], стають об’єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом — свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.»

Крім того, у рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011 визначено, що «В аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 року N 2482-XII (2482-12) зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.»

Відповідно до статей 1 та 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно зі статтею 355 Цивільного кодексу України, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

Слід звернути увагу, що рішення зі спору з аналогічного питання у справі № 2/297 оскаржувалося до Київського апеляційного господарського суду (постанова від 06.03.2012) та Вищого господарського суду України (рішення від 10.05.2012).

Як зазначено Київським апеляційним господарським судом у вказаній постанові від 06.03.2012 у справі № 2/297 (відповідно до чинних на той час редакцій нормативно-правових актів): «Згідно пунктом 1 статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувачем будинку, споруди, житлового комплексу, комплексу будівель і споруд є власник, або юридична особа, що за договором із власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну й іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки засобів, необхідних для своєчасного проведення капітального, поточного ремонтів і утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію відповідно до закону.

Між тим, багатоквартирний житловий будинок за адресою […] є співвласністю власників квартир та нежитлових приміщень, що в свою чергу виключає можливість його перебування у власності держави та територіальних громад.

Враховуючи викладене, ані держава, ані територіальна громада, ані ЖЕКи не можуть бути «балансоутримувачами», якщо вони не є одноосібними власниками та/або не мають договору з іншими співвласниками та/або колективного рішення всіх співвласників багатоквартирного будинку щодо укладення договору про утримання будинку «на балансі».

Таким чином, за виключенням ОСББ легітимних «балансоутримувачів» багатоквартирних житлових будинків, які підпадали б під визначення пункту 1 статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» фактично бути не може.»

У свою чергу, Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс був затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521.

Відповідно до пункту 2 даного Порядку, загальні збори об’єднання вирішують питання про:

  • прийняття житлового комплексу на баланс об’єднання;
  • залишення житлового комплексу або його частини на балансі попереднього балансоутримувача (за умови укладення з ним відповідного договору);
  • передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору.

Крім цього, постановою Кабінету Міністрів України від 20.04.2016 № 301 затверджений Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків.

Також, Державна фіскальна служба України у листі від 15.08.2017 № 17901/6/99-99-15-02-02-15 зазначила, що при передачі житлових будинків з балансу комунального підприємства, яке не є власником таких будинків, в оперативне управління ОСББ для їх утримання та експлуатації без переходу права власності на такі будинки до ОСББ, різниці для коригування фінансового результату до оподаткування податком на прибуток у комунального підприємства не виникають. 

* * *

Стосовно обрання управителя повідомляємо, що відповідно до статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно з частиною 2 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.

Відповідно до статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів співвласників, крім іншого, відноситься обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації.

Згідно зі статтею 12 цього ж закону, за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання.

 

Посилання на законодавство (веб-портал Верховної Ради України):

  1. Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII.
  2. Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 № 1875-IV.
  3. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 № 2482-XII.
  4. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII.
  5. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-III.
  6. Постанова Кабінету Міністрів України «Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”» від 11.10.2002 № 1521.
  7. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку списання з балансу багатоквартирних будинків» від 20.04.2016 № 301.

Інші посилання:

  1. Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 (веб-портал Верховної Ради України).
  2. Рішення Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011 (веб-портал Верховної Ради України).
  3. Постанова Київського апеляційного господарського суду від 06.03.2012 у справі № 2/297 (Єдиний державний реєстр судових рішень).
  4. Постанова Вищого господарського суду України від 10.05.2012 у справі № 2/297 (Єдиний державний реєстр судових рішень).
  5. Лист ДФС від 15.08.2017 № 17901/6/99-99-15-02-02-15 (офіційний портал Державної фіскальної служби України).

Теги статті:

Поширити: