Досить часто до Спілки власників житла України звертаються громадяни із питаннями та спорами, пов’язаними з розпорядженням та використання спільної власності у багатоквартирних будинках.
Нагадаємо, що цього місяця СВЖУ опублікувала відповідь Мінрегіону щодо відсутності в ОСББ підстав для відключення електропостачання співвласникам, оформленого як “обмеження у користуванні спільним майном”.
Також пропонуємо співвласникам ознайомитися із характерною судовою справою, що розглядалася Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду. Зазначена постанова містить більшість необхідних посилань на закони та пояснення, що можуть знадобитися співвласникам для захисту власних прав.
Наприкінці 2016 року фізична особа-підприємець (далі — ФОП) звернувся до суду з позовом, в якому просив усунути перешкоди у користуванні майном, яке є його приватною власністю, з боку відповідачів, а саме: елементами стаціонарної тимчасової споруди реалізації друкованої продукції, які є невід’ємною складовою наскрізного проїзду багатоквартирного будинку.
В обґрунтування позову він посилався на те, що рішенням Полтавської міської ради йому надано право на розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на земельній ділянці, площею 71,0 кв. м, за адресою будинку. Зазначав, що відповідачі перешкоджають йому у реалізації права власності, набутого законним шляхом.
Відповідачами було подано зустрічний позов, у якому вони просили заборонити ФОП розміщувати у наскрізному проїзді багатоквартирного будинку споруди для здійснення підприємницької діяльності.
Відповідачі обґрунтовували заявлені вимоги тим, що вони є власниками квартир у багатоквартирному будинку. За рішенням Полтавської міської ради земельна ділянка площею 71 кв. м була виділена ФОП для ведення підприємницької діяльності з реалізації друкованої продукції. Відповідно до змісту цього рішення, право на користування ділянкою у ФОП за цільовим призначенням (що є обов’язковим за законом) виникне від часу, коли буде розроблена та затверджена на наступній сесії Полтавської міської ради технічна документація на цю земельну ділянку, а також після розроблення та затвердження паспорта прив’язки тимчасової споруди для підприємницької діяльності. Зазначали, що позивач за первісним позовом має намір встановити споруду для здійснення іншого виду підприємницької діяльності.
Ухвалою Октябрського районного суду м. Полтави від 29 листопада 2016 року позов ФОП залишений без розгляду, а рішенням від 23 січня 2017 року в задоволенні зустрічного позову відмовлено за безпідставністю.
Ухвалою Апеляційного суду Полтавської області від 13 березня 2017 року апеляційну скаргу відповідачів відхилено.
У касаційній скарзі, поданій у квітні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, співвласники просили скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій, ухвалити нове рішення, яким задовольнити зустрічний позов повністю.
Касаційна скарга обґрунтовувалась тим, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували, що розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою усіх співвласників. Отже дії позивача, який без згоди та дозволу власників почав облаштовувати об’єкт підприємницької діяльності у чужому майні, порушують вимоги законодавства. Заявники зазначили, що суди встановили, що ФОП має намір порушити права відповідачів, проте всупереч вимогам закону ухвалили рішення про відмову у позові. Також посилались на те, що суди безпідставно не надали належної оцінки показанням свідків, які підтвердили наміри порушення позивачем прав відповідачів.
Верховний суд зазначив, що визначаючи правовий режим земельної ділянки, наданої позивачу для розташування на ній споруди для ведення підприємницької діяльності, слід врахувати, що, як встановили суди, вона розташована безпосередньо в межах арочного простору наскрізного проїзду будинку, тобто знаходиться в межах зовнішнього периметру усього будинку.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і неподільною часткою житлового комплексу (допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинку, його технічне обладнання) є майном співвласників, які визначають порядок його використання.
Конструкції багатоквартирного будинку, що утворюють його арочний простір, через який здійснюється наскрізний проїзд і прохід його мешканців, є спорудою загального користування, має допоміжну функцію.
Відповідно, конструкції, що утворюють арочний простір, перебувають у спільній сумісній власності співвласників квартир та нежитлових приміщень усього багатоквартирного будинку.Це майно не підлягає виділенню в натурі зі спільного майна такого багатоквартирного будинку будь-якій особі.
Таким чином зазначений наскрізний проїзд багатоквартирного будинку не має самостійного правового та функціонального призначення, відмінного від тієї допоміжної функції, яку він виконує, забезпечуючи доступ до свого майна усім мешканцям квартир та користувачам нежитлових приміщень, які в ньому розташовані.
Верховний Суд виходить з того, що невід’ємною складовою суб’єктивного права власності на нерухоме майно є забезпечення вільного і безперешкодного доступу кожного власника до свого житла. Створення перешкод у доступі свідчитиме про порушення самого права власності в цілому.
Ураховуючи викладене, суди всупереч зазначеним положенням закону не перевірили доводів відповідачів про те, що позивач перешкоджає їм у користуванні наскрізним проїздом, який, за їхнім твердженням, належить до прибудинкової території спільного користування; не встановили, чи узгоджуються такі дії позивача із рішенням Полтавської міської ради від 22 липня 2016 року та чи вчинені вони на тій території, яка відведена йому для здійснення підприємницької діяльності згідно із цим рішенням.
З огляду на зазначене, касаційну скаргу співвласників було задоволено частково, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Мотивувальна частина постанови
IIІ. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Верховний Суд перевірив у межах доводів касаційної скарги правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, за наслідками чого зробив такі висновки.
Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що рішенням Полтавської міської ради від 22 липня 2016 року ФОП ОСОБА_3 продовжено право на розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності з реалізації друкованої продукції на земельній ділянці, площею 71, 0 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1.
ОСОБА_6 та ОСОБА_7 є власниками квартир в житловому будинку на АДРЕСА_1.
Також судами встановлено, що після отримання цього дозволу ФОП ОСОБА_3 через своїх представників завіз будівельні матеріали та намагався здійснювати будівництво в наскрізному проїзді арочного простору будинку, перекривши доступ мешканцям будинку на вихід з наскрізному проїзді до центру міста, що створило їм незручності. У мешканців будинку виник конфлікт з представниками ФОП ОСОБА_3, оскільки було порушено їх право на вільне пересування через наскрізний проїзд будинку. Позивач встановив залізні ворота, якими перекрив вхід з обох сторін до арочного простору будинку.
Не погодившись із цим, відповідачі та інші мешканці житлового буднику на АДРЕСА_1 перешкоджали будівництву в наскрізному проїзді будинку, вважаючи, що там будується кафе, та зняли ворота, якими позивач заблокував вхід в наскрізний проїзд.
Після припинення будівельної діяльності та розблокування наскрізного проїзду відповідачі перешкод в користуванні майном позивачу не здійснювали.
Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Стаття 41 Конституції України наголошує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Відповідно до частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 16 ЦК України).
Згідно із частиною 1 статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (стаття 317 ЦК України).
Статтею 319 ЦК України передбачено що, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Статтею 386 ЦК України встановлено, що держава забезпечує рівний захист прав усіх суб’єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
Відповідно до наведених норм зазначений спосіб захисту права власності спрямований на попередження можливого порушення, які на момент подання позову відсутні або не настали, але при цьому у власника є всі підстави вважати, що дії відповідних осіб неминуче призведуть до порушення його права у майбутньому.
Після настання порушення прав та законних інтересів власників вони мають право вимагати усунення будь-яких створених ним перешкод у користуванні своїм майном.
Так, за правилом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частин першої та другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до частини другої статті 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, – за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
У частинах першій та другій статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку.
Таким чином, конструкції багатоквартирного будинку, що утворюють його арочний простір, через який здійснюється наскрізний проїзд і прохід його мешканців, є спорудою загального користування, має допоміжну функцію. Відповідно, конструкції, що утворюють арочний простір, перебувають у спільній сумісній власності співвласників квартир та нежитлових приміщень усього багатоквартирного будинку. Це майно не підлягає виділенню в натурі зі спільного майна такого багатоквартирного будинку будь-якій особі.
Наведене розуміння узгоджується з тлумаченням Конституції України. Так, відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011 положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
Визначаючи правовий режим земельної ділянки, наданої позивачу для розташування на ній споруди для ведення підприємницької діяльності, Верховним Судом враховано, що, як встановили суди, вона розташована безпосередньо в межах арочного простору наскрізного проїзду будинку, тобто знаходиться в межах зовнішнього периметру усього будинку.
Відповідно до частини першої статті 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Згідно з пунктом 4 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прибудинкова територія – це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і неподільною часткою житлового комплексу (допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинку, його технічне обладнання) є майном співвласників, які визначають порядок його використання.
Таким чином зазначений наскрізний проїзд багатоквартирного будинку не має самостійного правового та функціонального призначення, відмінного від тієї допоміжної функції, яку він виконує, забезпечуючи доступ до свого майна усім мешканцям квартир та користувачам нежитлових приміщень, які в ньому розташовані.
Верховний Суд виходить з того, що невід’ємною складовою суб’єктивного права власності на нерухоме майно є забезпечення вільного і безперешкодного доступу кожного власника до свого житла. Створення перешкод у доступі свідчитиме про порушення самого права власності в цілому.
Ураховуючи викладене, суди всупереч зазначеним положенням закону не перевірили доводів відповідачів про те, що позивач перешкоджає їм у користуванні наскрізним проїздом, який, за їхнім твердженням, належить до прибудинкової території спільного користування; не встановили, чи узгоджуються такі дії позивача із рішенням Полтавської міської ради від 22 липня 2016 року та чи вчинені вони на тій території, яка відведена йому для здійснення підприємницької діяльності згідно із цим рішенням.
Крім того, суд першої інстанції всупереч пунктам 1 і 2 частини шостої статті 130 ЦПК України 2004 року не вирішив питання про залучення до участі у справі Полтавської міської ради, з приводу виконання рішення якої виник спір, яка виступає від імені власника зазначеної земельної ділянки, територіальної громади.
Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення в справі неможливо.
Раніше СВЖУ також повідомляла про судову справу щодо неможливості передачі частки земельної ділянки багатоквартирного будинку окремим співвласникам.
Посилання:
Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року у справі № 554/7785/16-ц.
Підпишіться на свіжі новини ЖКГ та наші корисні публікації у Facebook
