Спілка власників житла України
всеукраїнська громадська організація

Хто і чиїм коштом має ремонтувати дах будинку?

5 Липня 2018

До Спілки Власників житла України регулярно звертаються громадяни зі схожим питанням: «Хто і за які кошти має ремонтувати дах будинку?»

Крім цього, часто постають аналогічні питання, наприклад, щодо ремонту фасадів, навісів та інших елементів будинків.

Щодо переліків послуг/робіт

Згідно статті 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (від 09.11.2017) надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.

Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до закону. Такі договори можуть затверджуватися окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір та колективний договір про надання комунальних послуг) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач, колективний споживач).

Істотними умовами договору про надання житлово-комунальної послуги є:

  1. перелік послуг;
  2. вимоги до якості послуг;
  3. права і обов’язки сторін;
  4. […]

Додатком до постанови Кабінету Міністрів України від 1 червня 2011 р. № 869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» затверджено Перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, до якого належить, зокрема, поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, централізованого опалення та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків).

ПЕРЕЛІК
послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій

  • Прибирання прибудинкової території
  • Прибирання сходових кліток
  • Вивезення побутових відходів (збирання, зберігання, перевезення, перероблення, утилізація, знешкодження та захоронення)
  • Прибирання підвалу, технічних поверхів та покрівлі
  • Технічне обслуговування ліфтів
  • Обслуговування систем диспетчеризації
  • Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем:
    • гарячого водопостачання
    • холодного водопостачання
    • водовідведення
    • централізованого опалення
    • зливової каналізації
  • Дератизація
  • Дезінсекція
  • Обслуговування димових та вентиляційних каналів
  • Технічне обслуговування та поточний ремонт мереж електропостачання та електрообладнання, необхідних для електрозабезпечення технічних цілей будинку (освітлення місць загального користування, електропостачання ліфтів, підкачування води), систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем у разі їх наявності
  • Поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, централізованого опалення та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків)
  • Поливання дворів, клумб і газонів
  • Прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами
  • Експлуатація номерних знаків на будинках
  • Освітлення місць загального користування і підвалів та підкачування води
  • Енергопостачання ліфтів

Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд затверджений наказом Держжитлокомунгоспу України від 10.08.2004 № 150 (далі — Примірний перелік).

У даному Примірному переліку надана деталізація вищезазначених послуг технічного обслуговування та поточного ремонту, а також робіт з капітального ремонту, що не належать до послуг з утримання будинків і споруд.

Так, згідно Примірного переліку до санітарно-технічного обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, освітлення (глава 1.1 розділу 1) крім іншого належить:

  • 1.1.8. Дахи та покрівлі:
  • 1.1.8.1. Промазування замазкою свищів, ділянок гребенів стальної покрівлі.
  • 1.1.8.2. Укріплення парапетних огороджень.
  • 1.1.8.3. Засклення та зачинення слухових вікон на горищах.
  • 1.1.8.4. Закриття і розкриття продухів на горищах.
  • 1.1.8.5. Очищення дахів та покрівель від сміття, бруду, листя.
  • 1.1.8.6. Скидання з дахів та покрівель снігу та льоду.
  • 1.1.8.7. Закріплення зірваних сталевих листів на спусках, окремих покриттях.

Згідно нього ж, до поточного ремонту (глава 1.2 розділу 1) дахів та покрівель належить, зокрема:

  • 1.2.6. Дахи та покрівлі:
  • 1.2.6.1. Підсилення кроквяних ніг шляхом нашивання обрізків дощок з бокових сторін кроквяної ноги.
  • 1.2.6.2. Установлення підкосів та підпірок в окремих місцях провисання даху з передачею навантаження на капітальні стіни.
  • 1.2.6.3. Заміна кінців кроквяних ніг в окремих місцях протезами (пруткового та інших типів).
  • 1.2.6.4. Заміна окремих ділянок підкроквяних брусів (мауерлатів).
  • 1.2.6.5. Підсилення лат даху.
  • 1.2.6.6. Установлення додаткових металевих скоб та болтів у місцях послаблення з’єднання кроквяних елементів.
  • 1.2.6.7. Ремонт та заміна окремих дощок опалубки, лат у місцях розжолобків, карнизних спусків тощо.
  • 1.2.6.8. Обробка дерев’яних конструкцій та їх деталей антисептичними та вогнезахисними сумішами.
  • 1.2.6.9. Заміна окремих плиток в етернітовій, черепичній або шиферній покрівлі.
  • 1.2.6.10. Часткове виправлення дранкової покрівлі в місцях протікання, ремонт тесової покрівлі та покрівлі з покрівельної стружки з частковою заміною трухлявих дощок.
  • 1.2.6.11. Частковий ремонт покрівлі із рулонних матеріалів.
  • 1.2.6.12. Частковий ремонт настінних жолобів, карнизних звисів та водостічних труб.
  • 1.2.6.13. Ремонт покриттів навколо димових та вентиляційних труб, брандмауерів, парапетів та інших виступних частин на даху.
  • 1.2.6.14. Ремонт драбин, встановлених на дахах з м’яким покриттям або таких, що мають крутий схил.
  • 1.2.6.15. Вибірковий ремонт металевої покрівлі.
  • 1.2.6.16. Укріплення, дрібний ремонт парапетів, сталевих ґрат, огорожі, ремонт оголовків вентиляційних шахт, газоходів, каналізаційних стояків та інших виступних частин на даху.
  • 1.2.6.17. Заміна або ремонт слухових вікон або спеціальних люків (виходів на дах) з виготовленням приставних сходів, драбин тощо, ремонт зовнішніх пожежних сходів.
  • 1.2.6.18. Ремонт дверей та люків горищ, утеплення їх, улаштування запорів тощо.
  • 1.2.6.19. Ремонт та скління слухових вікон та світлових ліхтарів з промащуванням фальців. Дрібний ремонт ліхтарів.
  • 1.2.6.20. Фарбування сталевих покрівель, водостічних труб (або просмолювання рулонної покрівлі) з виправленням та промазуванням гребенів та фальців.
  • 1.2.6.21. Заміна та ремонт сталевих патрубків з ковпаками для вентиляції горища.
  • 1.2.6.22. Укріплення фальців та обтискання гребенів у сталевій покрівлі з промазуванням гребенів та свищів суриковою замазкою.
  • 1.2.6.23. Ремонт та відновлення переходів на горищах через труби централізованого опалення та вентиляційні короби.
  • 1.2.6.24. Заміна ковпаків на димових та вентиляційних трубах.
  • 1.2.6.25. Ремонт водостічних лійок, труб, лотків, кілець, жолобчастої черепиці, а також покрівлі у місцях установлення антени, навколо труб та інших виступних частин на покрівлях.
  • 1.2.6.26. Ремонт та забезпечення щільності примикання гідроізоляційного килиму до різних виступних конструкцій на покрівлях (парапетів, труб, вентиляційних камер тощо).
  • 1.2.6.27. Улаштування водостічних лотків на дворовій частині малоповерхових будівель (при неможливості відновлення водостічних труб та лійок).
  • 1.2.6.28. Ремонт проміжних вузлів дерев’яних форм.

У свою чергу, Примірним переліком роботами з капітального ремонту (розділ 2) дахів та покрівель визначені, крім іншого:

  • 2.6. Дахи та покрівлі
  • 2.6.1. Заміна кроквяних ніг, мауерлатів, кроквяних ферм або елементів ферм та лат під покрівлею.
  • 2.6.2. Заміна дощок опалубки в місцях розжолобків та карнизних спусків.
  • 2.6.3. Заміна старих конструкцій даху готовими залізобетонними елементами з покриттям толем, руберойдом та іншими покрівельними матеріалами.
  • 2.6.4. Ремонт або заміна зношених металевих огорож на дахах.
  • 2.6.5. Ремонт або заміна зношених пожежних сходів.
  • 2.6.6. Улаштування нових лазів на дах, слухових вікон та перехідних містків до них.
  • 2.6.7. Перебудова дерев’яного даху у зв’язку із заміною сталевої покрівлі іншими покрівельними матеріалами.
  • 2.6.8. Ремонт м’якої, шиферної, металевої та інших покрівель з використанням нових матеріалів або суцільна заміна їх іншими матеріалами.
  • 2.6.9. Перемурування димових та вентиляційних труб на даху.
  • 2.6.10. Суцільна заміна старих настінних жолобів, спусків та покривів навколо димових труб та інших пристроїв, що виступають над покрівлею.
  • 2.6.11. Ремонт та фарбування несучих конструкцій світлових ліхтарів.
  • 2.6.12. Ремонт механічних та ручних пристроїв рам світлових ліхтарів.
  • 2.6.13. Перевлаштування світлових ліхтарів з малої освітленості приміщення на велику.
  • 2.6.14. Покриття м’якими покрівельними матеріалами сталевих покрівель аварійних будинків (без знімання листової сталі).

Щодо обов’язків співвласників

Відповідно до статей 4 і 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

У статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що співвласники зобов’язані: забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.

Кожний співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

Отже, проведення капітального ремонту та його фінансування є обов’язком співвласників багатоквартирного будинку (власників квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку) з моменту набуття у власність квартир чи нежитлових приміщень шляхом приватизації, купівлі тощо.

Також відповідно до статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках.

Стаття 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт.

Щодо участі у фінансуванні ремонту колишніми власниками

Водночас, незважаючи на те, що згідно чинного законодавства тягар утримання багатоквартирних будинків покладено на їх співвласників (власників квартир багатоквартирного будинку), повністю механізми виділення коштів на проведення робіт з капітального ремонту будинків досі не скасовано.

Підстава для цього визначена у частині 7 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», згідно якої колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов’язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення у порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України. 

Для реалізації положень вказаного закону постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 № 572 було затверджено Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників.

Згідно з пунктами 4-5 даного Порядку:

  • якщо в будинку приватизовано не всі квартири, при проведенні першого після приватизації будинку ремонту колишній власник будинку (теперішній співвласник) зобов’язаний взяти участь у фінансуванні вартості ремонту приватизованої квартири в розмірах, передбачених у додатку до цього Порядку. Розмір вказаної в таблиці частки визначається виходячи з вартості ремонту приватизованої частини будинку. Вартість ремонту неприватизованої частини будинку, фінансується його власником у повному обсязі.
  • якщо у будинку приватизовані всі квартири, колишній його власник фінансує проведення тільки першого після приватизації ремонту в розмірах, вказаних у додатку до цього Порядку.

Крім цього, як визначено пунктом 7 Порядку, перший після приватизації ремонт будинку повинен носити комплексний характер, тобто включати виконання необхідних робіт, пов’язаних з усуненням виявлених при обстеженні несправностей та пошкоджень усіх елементів будинку. 

Таблиця частки витрат колишнього власника на фінансування першого після приватизації ремонту будинку в процентах від загальної вартості ремонту з урахуванням вартості обстеження та складання проектно-кошторисної документації затверджена додатком до Порядку участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників.

* * *

Отже, хоча проведення капітального ремонту та його фінансування є обов’язком співвласників багатоквартирного будинку, у певних випадках у визначеному порядку передбачені й обов’язки фінансування такого ремонту колишніми власниками будинку.

Роботи з поточного ремонту та санітарно-технічногого обслуговування дахів належать до послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і надаються відповідно до укладених договорів на управління багатоквартирним будинком.

* * *

Посилання на законодавство (веб-портал Верховної Ради України):

  1. Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII.
  2. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII.
  3. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 № 2482-XII.
  4. Постанова Кабінету Міністрів України «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» від 01.06.2011 № 869.
  5. Постанова Кабінету Міністрів України «Про механізм впровадження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”» від 08.10.1992 № 572.
  6. Наказ Держжитлокомунгоспу України «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10.08.2004 № 150.
багатоквартирні будинкидахжитложитлово-комунальні послугизаконодавствофінансуванняюридична консультація
Вас може також зацікавити

Договір дарування: які обов’язки сторін і підстави для розірвання