Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» передбачається ведення господарської діяльності по утриманню такого будинку, – за рахунок «…внесків і платежів співвласників», і така термінологія без роз’яснень згадується в статтях 4, 10, 15, 16, 20, 21, 22, 23.
Але, а ні у самому Законі, а ні в типовому Статуті, який затверджено Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства 27.08.2003 № 141 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 23.09.2015 № 238), ані в будь якому іншому нормативному документі — відсутнє чітке пояснення формування джерел фінансування по утриманню та виконанню обов’язків по об’єднанню, окрім їх назви, —«внесків і платежів».
Повторюся, — відсутнє, як саме формулювання, як формується, так і куди та як йдуть такі надходження від співвласників Об’єднання!
Як правильно, юридично, сформулювати – назви того, з чого повинно складатися:
- обов’язкове управління та утримання багатоквартирного (дев’ятиповерхового та більше) будинку, та що в це входить?
- поточний та капітальний ремонт, реконструкцію, страхування та технічне переоснащення багатоквартирного будинку і т.д. і т.п.?
Мене цікавить – як діяти в подальшому у наступному випадку за прикладом?
Приклад: Об’єднання за Статутом формує резервний фонд та інші фонди на поточний та капітальний ремонт, або на реконструкцію чи переобладнання будинку; але, якийсь з співвласників, який своєчасно робив усі внески та платежі, вирішує продати свою житлову площу; але, в будинку ще не проводились ні які роботи які б фінансувалися з передбачених фондів; тобто – як у такому випадку відновлювати принципи справедливості, – чи забути про свої гроші?!
Відповідно до Положення про Міністерство розвитку громад та територій України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 30.04.2014 № 197 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.09.2019 № 850), Мінрегіон є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику та політику у сфері житлово-комунального господарства.
Мінрегіон інформує та надає роз’яснення щодо реалізації державної політики у відповідних сферах, розглядає в установленому законодавством порядку звернення громадян з питань, що належать до його компетенції.
Слід наголосити, що статтею 7 Закону України «Про центральні органи виконавчої влади» не визначено повноважень міністерств щодо здійснення тлумачення актів законодавства.
У порядку роз’яснення Мінрегіон повідомив.
Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України під господарською діяльністю у цьому Кодексі розуміється діяльність суб’єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність.
Підприємством об’єднання громадян є унітарне підприємство, засноване на власності об’єднання громадян для здійснення господарської діяльності з метою виконання їх статутних завдань.
Право власності об’єднань громадян реалізують їх вищі статутні органи управління в порядку, передбаченому законом та статутними документами (стаття 112 Господарського кодексу України).
Основу правового режиму майна суб’єктів господарювання, на якій базується їх господарська діяльність, становлять право власності та інші речові права – право господарського відання, право оперативного управління. Господарська діяльність може здійснюватися також на основі інших речових прав (права володіння, права користування тощо), передбачених Цивільним кодексом України (стаття 133 Господарського кодексу України).
Статтею 382 (частина друга) Цивільного кодексу України встановлено:
«Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.».
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку визначає Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон про ОСББ).
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ, об’єднання) – юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Діяльність об’єднань регулюється Законом про ОСББ, Цивільним, Житловим та Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об’єднання.
Згідно із статтею 7 Закону про ОСББ статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.
Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – Типовий статут) затверджено наказом Держжитлокомунгоспу від 27.08.2003 № 141 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.09.2015 № 238).
Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.
Згідно із статтею 12 Закону про ОСББ управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління.
Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання.
Статтею 10 Закону про ОСББ встановлено, що органами управління об’єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об’єднання.
Вищим органом управління об’єднання є загальні збори.
До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема, питання затвердження статуту об’єднання, внесення змін до нього.
Статтею 4 Закону про ОСББ встановлено, що об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.
Об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками.
Об’єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов’язане забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам.
Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Згідно із статтею 22 Закону про ОСББ для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об’єднання за рішенням загальних зборів має право:
- задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;
- визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори;
- виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.
Питання самостійного забезпечення об’єднанням експлуатації та утримання багатоквартирного будинку та користування спільним майном у такому будинку регулюються Господарським кодексом України в частині господарчого забезпечення діяльності негосподарюючих суб’єктів.
Для фінансування самозабезпечення об’єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об’єднання.
Наголошуємо, що загальні збори співвласників багатоквартирного будинку є вищим органом управління об’єднання.
Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання.
Зазначаємо, що Закон про ОСББ не розмежовує поняття «внески» та «платежі» співвласників.
Згідно з частиною першою статті 22 Закону про ОСББ визначено потреби, які можуть забезпечуватися шляхом самозабезпечення у будинку ОСББ, серед яких:
- утримання та експлуатація багатоквартирного будинку,
- користування спільним майном, включаючи поточний ремонт,
- утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Таким чином, витрати співвласників багатоквартирного будинку на вказані потреби фактично і є витратами на управління багатоквартирним будинком.
Статтею 21 Закону про ОСББ встановлено, що кошти об’єднання складаються з:
- залишків коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання;
- внесків і платежів співвласників;
- коштів, отриманих об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
- коштів, отриманих об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;
- коштів та майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;
- добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних та юридичних осіб;
- коштів, залучених на умовах кредиту або позики;
- коштів державного та/або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;
- пасивних доходів;
- доходів від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;
- коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.
Згідно з пунктом 5 розділу IV «Джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання» Типового статуту кошти об’єднання, включаючи кошти ремонтного, резервного фондів, витрачаються правлінням згідно з кошторисами, затвердженими загальними зборами співвласників, та окремими рішеннями загальних зборів співвласників.
Якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів співвласників, кошторис повинен передбачати такі статті витрат:
- витрати на утримання і ремонт спільного майна;
- витрати на оплату комунальних та інших послуг;
- витрати фондів об’єднання;
- інші витрати.
Статтею 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, передбачено, що витрати на управління багатоквартирним будинком включають:
1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;
2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;
2-1) витрати, пов’язані з виконанням зобов’язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності;
3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;
4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Витрати, які за своїми ознаками відносяться до загальновиробничих та адміністративних витрат (витрати на проведення загальних зборів в ОСББ, поштово-канцелярські витрати, судові витрати, витрати на зв’язок, витрати на аудиторські перевірки, тощо) можуть бути відокремленими від витрат, пов’язаних з утриманням і ремонтом спільного майна та відображенні в кошторисі окремо.
При цьому загальновиробничі та адміністративні витрати можуть включатися до складу внеску на утримання і ремонт спільного майна (внеску на управління багатоквартирним будинком) за умови, що до ці витрати (або їх частина) має безпосереднє відношення до процесу утримання будинку, прибудинкової території та іншого спільного майна.
Прямих вимог щодо цього питання законодавство наразі не визначає.
Разом з тим, як уже було зазначено вище, об’єднання створюється для забезпечення належного утримання та використання спільного майна, передбачених законодавством та статутними документами.
Наказом Держжитлокомунгоспу України від 10 серпня 2004 р. № 150, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 21 серпня 2004 р. за № 1046/9645, затверджено примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд.
Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій затверджено наказом Держжитлокомунгоспу України від 17 травня 2005 № 76, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. за № 927/11207.
Обов’язковий перелік робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27.07.2018 № 190 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 16 серпня 2018 р. за № 934/32386).
Реалізація цих нормативно-правових актів спрямована на забезпечення належного функціонування житлових будинків та прибудинкових територій протягом усього періоду їх використання за призначенням.
Тому, при визначенні витрат на утримання та управління багатоквартирним будинком, ОСББ мають враховувати необхідність дотримання вимог цих нормативно-правових актів.
Також повідомляємо, що виконання будівельних робіт з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту та технічного переоснащення повинно здійснюватися з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил та відповідно до розробленої та затвердженої в установленому законодавством порядку проектної документації.
Основні вимоги до проектування нових і реконструкції, капітального ремонту та технічного переоснащення житлових будинків встановлено державними будівельними нормами ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення».
ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» визначено:
капітальний ремонт – сукупність робіт на об’єкті будівництва, введеному в експлуатацію в установленому порядку, без зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, що передбачають втручання у несучі та огороджувальні системи, при заміні або відновленні конструкцій чи інженерних систем та обладнання, у зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також благоустрій території. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності);
реконструкція – перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкта будівництва, що передбачає міну його геометричних розмірів та/або
технічне переоснащення – комплекс заходів щодо підвищення експлуатаційних властивостей об’єктів виробничого та невиробничого призначення, введених в експлуатацію в установленому порядку, що реалізується шляхом впровадження передових техніки та технології, механізації і автоматизації виробництва, оновлення та заміни застарілого і фізично зношеного устаткування новим, більш ефективним.
Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461.
Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406.
Виходячи з положень зазначених нормативних документів поточний ремонт не відноситься до будівництва, тому на нього не поширюються законодавчі та нормативні документи, що діють у будівництві.
Для визначення виду ремонтних робіт (капітальний чи поточний ремонт) доцільно застосовувати наказ Держжитлокомунгоспу України від 10.08.2004 № 150 «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків, споруд», зареєстрований у Мін’юсті України 21.08.2004 за № 1046/9645.