Підготовка будинку до опалювального сезону

Наприкінці 2017 року Центром досліджень місцевого самоврядування та відділом супроводу ОСББ за підтримки Департаменту житлового господарства та інфраструктури Львівської міської ради була видана брошура “Підготовка будинку до зими/літа та обов’язки голови правління ОСББ”.

Основою для написання матеріалу, в першу чергу, стала практика львівських ОСББ, кваліфікованих спеціалістів в окремих галузях, а також міжнародний досвід.

Спілка власників житла України виокремила та узагальнила наведені у виданні корисні поради.

Терміни початку і закінчення підготовки до зими кожного житлового будинку, котельної, теплового пункту і теплового (елеваторного) вузла з урахуванням завершення всіх робіт у північних і східних районах — до 1 вересня, у центральних — до 15 вересня, у південних — до 1 жовтня, включаючи проведення пробних топок центрального опалення і печей. Контроль за ходом робіт з підготовки до зими здійснюють органи місцевого самоврядування, власники житлового фонду та їх уповноважені особи і головні державні житлові інспекції.

Підготовці до зими (проведення гідравлічних випробувань, ремонт, перевірка і налаштування) підлягає весь комплекс пристроїв, що забезпечують безперебійне подавання тепла в квартири (котельні, внутрішньо-будинкові мережі, групові і місцеві теплові пункти в будинках, системи опалення, вентиляції).

План заходів щодо підготовки будівель до сезонної експлуатації в осінньо-зимовий період включає, як правило, такі роботи:

• усунення несправностей стін, фасадів, дахів, віконних і дверних заповнень, опалювальних печей, димоходів, газоходів, внутрішніх систем тепло-, водо — та електропостачання, ремонт покрівлі;
• ремонт стиків між панелями; утеплення під’їздів; ремонт і утеплення вхідних дверей, віконних і балконних отворів;
• заміна пошкодженого скла вікон і дверей; приведення у справний стан прибудинкової території із забезпеченням безперешкодного відведення атмосферних і талих вод від вимощення, спусків (входів) у підвал та їх віконних приямків;
• забезпечення ефективної гідроізоляції фундаментів, стін підвалу і цоколю та їх сполучень із суміжними конструкціями, сходових кліток, підвальних і горищних приміщень, машинних відділень ліфтів;
• підготовка систем центрального опалення (зокрема капітальний ремонт);
• ремонт, регулювання і гідравлічні випробування систем опалення і водопостачання;
• ремонт теплових пунктів;
• заміна і ремонт на місці теплових введень;
• підготовка опалювальних котелень;
• ремонт запірної арматури;
• ремонт і утеплення трубопроводів у підвальних приміщеннях і на горищах;
• підготовка і ремонт опалювальних печей;
• забезпечення котелень і печей паливом;
• підготовка і ремонт систем холодного і гарячого водопостачання;
• ремонт і утеплення водорозбірних колонок, пожежних гідрантів;
• консервація поливальних систем;
• підготовка і ремонт систем каналізації;
• заміна і ремонт водостічних труб, колін і вирв;
• ремонт, утеплення і прочищення вентиляційних і димових каналів;
• підготовка і ремонт систем гасіння пожежі та видалення диму;
• дрібний ремонт газового устаткування;
• підготовка електричних щитових;
• підготовка і ремонт сміттєвих майданчиків;
• заготівля інвентарю для прибирання;
• заготівля матеріалу для посипання;
• підготовка снігоприбиральної техніки;
• укомплектування штату;
• навчання персоналу правилам і нормам експлуатації в зимовий період у випадку стихійних лих і аварійних ситуацій;
• інструктаж мешканців щодо підготовки квартир до зими, економії енергоресурсів.

Після виконання всіх робіт з підготовки будинку до експлуатації в зимовий період доцільно скласти акт стану готовності теплового господарства до роботи в опалювальний період.

Режими утримання приміщень

До нормованих параметрів температурно-вогкісного режиму приміщень будинку відносяться: температура внутрішнього повітря, температура внутрішніх поверхонь огороджувальних конструкцій, вологість повітря.

Температура повітря в приміщеннях житлових будинків повинна відповідати вимогам СНІП:

• житлова кімната — 18-20 °С;
• кухня квартири — 18 °С;
• ванна індивідуальна — 25 °С;
• вбиральня (туалет) — 18 °С;
• сполучений санвузол — 25 °С;
• вестибюль, сходова клітка — 16 °С;
• машинне приміщення ліфтів — 5 °С;
• камера для сміття — 5 °С.

Коливання температури повітря в житлових приміщеннях за наявності центрального опалення протягом доби повинні бути не більш: +1,5°С.

Перепад між температурою повітря в приміщенні і температурою внутрішньої поверхні загороджувальних конструкцій не повинна
перевищувати таких величин, °С (СНІП 11-3-79):

• для зовнішніх стін — 6 °С;
• для покрівель і горищних перекриттів — 4 °С;
• для перекриттів над проїздами, підвалами і підпіллями — 2 °С.

Відносна вогкість повітря в житлових приміщеннях не повинна перевищувати 60%. Більш вогке повітря призводить до появи сирості. Найменші значення вогкості повітря в квартирі повинні перебувати у межах 30-60%.

У неопалювальних підвалах і технічних підпіллях температура повинна бути не нижче 5°С, а відносна вологість — не більше 65%.

Підвали і технічні підпілля повинні постійно вентилюватися за допомогою витяжних каналів і вентиляційних отворів у вікнах, цоколі та ін. В опалювальних підвалах температура і відносна вологість забезпечується залежно від використання приміщень.

У підвалах і підпіллях з глухими стінами повинно бути не менше двох вентиляційних отворів у протилежних стінах в кожній секції будинку. Площа таких отворів має бути не меншою 1/400 площі підлоги підвалу. В усіх перегородках і внутрішніх стінах підвалів слід робити отвори під стелею площею не менше 0,02 м 2 кожне.

Температура повітря в горищних приміщеннях повинна бути не вищою 2°С при температурі зовнішнього повітря нижче 0°С. Площа продухів на даху повинна бути 1/300-1/600 площі горищного перекриття.

За допомогою анемометрів та секундомірів визначають швидкість повітряного потоку. Витрата повітря, що проходить через вентиляційні ґрати, м3 /год.: V = 3600 х 0,8 V х 0,7 Р 2000 Р, де V — швидкість повітряного потоку, м/с; Р — площа вентиляційних ґрат, м.

Згідно з чинними нормами, відношення площі світлових отворів усіх кімнат і кухонь квартир до площі підлоги цих приміщень не повинно перевищувати 1:5,5. Для окремих кімнат і кухонь це співвідношення може бути 1:4,5. Мінімальне співвідношення площі світлових отворів до площі підлоги приміщень не може бути меншим 1:8.

Підготовка окремих конструкцій

Сходові клітки

Сходи — це частина будівлі, що служить для сполучення між поверхами або окремими внутрішніми і зовнішніми майданчиками, що знаходяться на різних рівнях.

Як шляхи зв’язку та евакуації, сходові клітки мають велике протипожежне значення, тому сходи, сходові марші та майданчики, а також з’єднані з ними вхідні вузли (вестибюлі, тамбури, вхідні шлюзи) мають бути завжди вільними. Використовувати сходові клітки, а також майданчики під першим поверхом для розміщення майстерень, комор та інших підсобних приміщень забороняється.

При підготовці сходових кліток до сезонної експлуатації необхідно перевірити щоб не було їх захаращування речами, майном, меблями або робити в цих місцях комірчини та сховища. Сходові клітки, вестибюлі, коридори мають бути забезпечені надійними освітлювальними пристроями; приміщення, які не мають природного світла, освітлюють протягом доби. Вимикання освітлення сходів рекомендується робити автоматичним.

Перед вхідними дверми варто установити шкребки для очищення взуття від бруду, за головними вхідними дверима або в тамбурі необхідно укласти металеві або дерев’яні ґрати і гумові килими.

Під час експлуатації будівлі треба перевіряти стан таких елементів:

• з’ єднання майданчиків та маршів між собою і зі стінами,
• стан сталевих закладних деталей,
• кріплення поручнів,
• стан поверхонь сходів та стін
• стан внутрішніх панельних стін із закладеними інженерними комунікаціями (водопровід, каналізація, внутрішній водостік, електрокабель та ін.).

Основні несправності, що виникають при експлуатації кам’яних і залізобетонних сходових кліток: корозія металевих косоурів та підкосоурних балок, прогини сходових кліткових майданчиків і схід ців, нещільне прилягання маршів та майданчиків до стін, ослаблення кріплень поручнів та ушкодження огорож, руйнування і відшарування оздоблювального покриття східців і майданчиків (керамічної плитки, мармурової крихти та ін.). Металеві елементи сходових кліток необхідно періодично фарбувати. Посилення косоурів, маршів, майданчиків та інших несучих елементів сходових клітин здійснюють за проектом виконання робіт.

Кріплення огорож, запобіжних ґрат на вікнах, огорож ліфтів та інших елементів сходових кліток, що сприяють безпеці людей, необхідно систематично перевіряти, а виявлені несправності усувати. Несправності в огорожах сходових маршів потрібно усувати негайно.

При огляді світлових ліхтарів контролюють:

• примикання скла до металевої і дерев’яної рами;
• фарбування рам ліхтарів;
• загнивання деревини чи корозію металу рам;
• стан несучих конструкцій ліхтарів.

Зовнішні вхідні двері в під’їзди і сходові клітки повинні мати самозамикальні пристрої (доводники), а також обмежувачі ходу дверей (зупини).

Використання допоміжних приміщень для розміщення майстерень, комор та інших застосувань не допускається. Під маршем сходів у першому і цокольному поверхах допускається обладнання тільки приміщень для вузлів управління центрального опалення, водомірних вузлів і електрощитів, що захищаються неспаленними перегородками.

Підвали

У приміщеннях підвалів і технічних підвалів має забезпечуватися:

• температурно-вологісний режим відповідно до встановлених вимог (температура повітря >+5°С, вологість повітря <65%), що перешкоджає випаданню конденсату на поверхнях огороджувальних конструкцій;
• доступ до всіх елементів підвалу і технічного підвалу; чистота і сухість;
• захист приміщень від проникнення тварин;
• належне освітлення.

Підвали і технічні підвали повинні провітрюватися регулярно протягом усього року за допомогою витяжних каналів, вентиляційних отворів у вікнах і цоколі або інших пристроїв при забезпеченні не менш ніж одноразового повітрообміну.

У разі утворення на поверхнях конструкцій конденсату, появи цвілі та неприємного запаху необхідно усунути джерела зволоження повітря і забезпечити інтенсивне провітрювання підвалу, технічного підвалу через вікна і двері, встановлюючи в них дверні полотна і віконні рами з ґратками або жалюзі.

Необхідно не допускати різких перепадів температур повітря в підвальних приміщеннях.

Для цього потрібно:

• стежити за справним станом інженерних систем та інженерного обладнання, розташованого в підвалі;
• усі трубопроводи, що проходять у підвальних приміщеннях, мають бути в справному стані й мати ефективну теплоізоляцію;
• контролювати якість кріплення трубопроводів, кабелів, проводів, інженерного обладнання до будівельних конструкцій підвалу;
• обладнати підвальні приміщення витяжною або припливною вентиляцією;
• додатково улаштувати ґратчасті двері тощо.

Вводи усіх трубопроводів у підвальні приміщення будівель через фундаменти і стіни підвалів мають бути герметичними й утепленими, не допускаються щілини у місцях перетину трубопроводів крізь стіни і фундаменти. Містки для переходу через комунікації мусять бути справними.

Необхідно забезпечити ефективну теплоізоляцію внутрішніх трубопроводів, усунути протікання, засмічення, зривання гідравлічних затворів санітарних приладів, негерметичність стикових з’єднань трубопроводів каналізації, забезпечити надійність і міцність кріплення каналізаційних трубопроводів і випусків, наявність кришок на ревізіях.

При ремонті будівлі земляні підлоги в технічних підвалах замінюють на підлоги з твердим покриттям. Поверхня підлоги має бути з ухилом до трапа або спеціального бетонного приямку для збирання води.

Підготовка підвалів до осінньо-зимового періоду експлуатації включає:

• герметизацію вхідних дверей, вікон, люків;
• встановлення пружин на вхідних дверях;
• ремонт і скління віконних рам; теплоізоляцію трубопроводів;
• часткове закриття вентиляційних отворів у цоколях будівель та ін.

У холодний період необхідно щомісяця перевіряти температурно-вологісний режим у підвальних приміщеннях, вчасно очищувати від снігу входи і спуски в підвал; з настанням відлиги забирати сніг від фундаментів будівель не менш ніж на 2 метри.

У теплий період необхідно здійснювати періодичну вентиляцію підвальних приміщень, усі вентиляційні отвори в цоколях будівель відкриті.

Вхідні двері в технічний підвал повинні бути замкнені (ключі зберігаються у виконавця послуг, консьєржа, про місце зберігання робиться спеціальний напис на дверях), утеплені, ущільнені й оббиті з двох боків покрівельним залізом. Доступ представників виконавця послуг до транзитних інженерних комунікацій, що проходять через приміщення, повинен бути забезпечений у будь-який час доби. Використовувати технічні підвали та підвали не за призначенням забороняється.

Підвищена вогкість будівельних конструкцій і повітря у підвальних приміщеннях викликає:

• значне збільшення теплопровідності будівельних конструкцій (відбувається заміщення в порах повітря водою, коефіцієнт теплопровідності якої в 25 разів більший, ніж у повітря), що різко збільшує теплові втрати будівель;
• нанесення шкоди здоров’ю людей, зниження їх самопочуття і працездатності;
• утворення конденсату на холодних поверхнях за високої теплопровідності та недостатньому повітрообміні у підвальних приміщеннях;
• зволоження предметів, що знаходяться в приміщеннях;
• появу в дерев’яних конструкціях грибка; появу на штукатурці цвілі, що викликає неприємний запах;
• зниження естетичних якостей приміщень.

Причинами підвищеної вогкості будівельних конструкцій і повітря у підвальних приміщеннях можуть бути:

• накопичена при зведенні вогкість масиву будівлі (спостерігається у перший рік експлуатації будівлі, якщо цегельну кладку виконували на рідкому будівельному розчині з великим обсягом води);
• неефективна технічна експлуатація будівельних конструкцій і інженерних систем будівлі (необхідний строгий контроль справності інженерних мереж і систем, особливо опалення, холодного і гарячого водопостачання, каналізації);
• недостатній повітрообмін і недотримання температурно-вогкісного режиму приміщень (за потреби улаштування систем опалення,
  вентиляції, кондиціювання повітря);
• наявність значної ґрунтової вогкості і неефективної гідроізоляції (іноді внаслідок підіймання ґрунтової вологи по капілярах будівельних конструкцій вона доходить до 2-3 поверху будівлі);
• наявність значної поверхневої вогкості.

Горища

При огляді необхідно звертати увагу на те, що горищні приміщення не повинні бути захаращені будівельним сміттям, домашніми й іншими речами та обладнанням. На горищі дозволяється зберігання тільки зимових віконних рам із укладанням їх на підкладках не більше 2 метрів від димарів і запасу покрівельних матеріалів, необхідних для непередбачених робіт з ремонту покрівлі.

Доступ сторонніх осіб у горищні приміщення заборонений. Вхід у горищне приміщення і на дах дозволяється тільки працівникам виконавця послуг, безпосередньо відповідальним за технічний нагляд і тим, котрі виконують ремонтні роботи, а також працівникам експлуатаційних організацій, обладнання яких розміщене на даху й у горищному приміщенні.

Вхідні двері або люки (для горищних приміщень із запасними, напірними і розширювальними баками) виходу на покрівлю повинні бути утеплені, обладнані ущільнюючими перекладками, завжди замкнені (один комплект ключів зберігається в виконавця послуг, а другий — у консьєржа чи двірника), про що робиться відповідний напис на люку чи дверях. У горищних приміщеннях слухові вікна повинні бути засклені й мати жалюзі; двері вентиляційних камер щільними; двері, люки, слухові вікна, жалюзі повинні бути щільними.

У холодний період року температура повітря на горищі в опалювальних будівлях, як правило, вище температури зовнішнього повітря не більш ніж на 5 — 6°С, що забезпечує сприятливий для будівлі режим. Горищні приміщення опалювальних будівель повинні мати у холодний період року температуру повітря: у холодних горищах — із розрахунку, що унеможливлює конденсацію вологи на захисних конструкціях (але не вище +4°C від температури зовнішнього повітря); у теплих горищах — із розрахунку, але не нижче +12°C.

Для підтримки нормального температурно-вогкісного режиму в горищних приміщеннях, профілактики утворення конденсату на внутрішній поверхні покрівлі й зволоження теплоізоляції горищного перекриття, природна вентиляція горищних приміщень повинна забезпечувати за одну годину не менш ніж дворазовий повітрообмін при найбільш несприятливому перепаді температур зовнішнього повітря й повітря в горищному приміщенні.

Необхідне систематичне спостереження за станом горищних приміщень, дотриманням правил протипожежної безпеки, якістю теплоізоляції горищних перекриттів, трубопроводів інженерних систем й інженерного обладнання на горищі, за справністю димарів, димоходів, газоходів, вентиляційних каналів і шахт, ходових містків, штукатурки й теплоізоляції із зовнішнього боку. У горищних приміщеннях повинні бути справними димарі, димоходи і вентиляційні канали, збережено утеплення вентиляційних коробів і шахт. Варто систематично контролювати справність покрівлі.

Періодичність профілактичного огляду з боку горищного приміщення становить 1 раз на 3 місяці. У теплих горищах слід проводити: прибирання приміщень від сміття не рідше одного разу на рік з очищенням сталевих сіток на оголовках вентиляційних каналів і на вході витяжної шахти; дезінфекцію всього горищного приміщення у разі появи комах; фарбування димових труб, стін, стелі та внутрішніх поверхонь вентиляційних шахт.

При огляді горищних приміщень необхідно перевірити:

• стан зовнішніх дверей та люків;
• стан слухових вікон і жалюзі;
• температурно-вологісний режим;
• наявність ходових дощок уздовж приміщення і між слуховими вікнами на покрівлі крутого даху;
• стан ізоляції трубопроводів.

Дах та покрівля

Металеві покрівлі необхідно фарбувати олійною фарбою (за два рази) чи іншими антикорозійними захисними фарбами. Перед фарбуванням покрівля повинна бути відремонтована і приведена в технічно справний стан. Ушкоджені ділянки фарбування металевої покрівлі необхідно відновити не чекаючи чергового загального фарбування.

Металеву покрівлю фарбують у суху погоду. М’які покрівлі, що не мають захисних покривних шарів, один раз у 3-6 років покривають захисним шаром (фарбою або мастикою з втопленими у неї дрібним гравієм чи грубозернистим піском тощо).

До ремонту покрівельного матеріалу необхідно привести в технічно справний стан несучі конструкції, устаткування (телеантени, витяжки та ін.) і водовідвідні елементи даху.

При усуненні дефектів покрівель з листової сталі несправні фальци ущільнюють, зашпаровують суриковою замазкою, на свищі ставлять латки, а пошкоджені покрівельні листи замінюють.

При усуненні дефектів покрівель з окремих елементів, як правило, змінюють ушкоджені елементи чи окремі ділянки покрівлі, а для запобігання задуванню снігу взимку в горищні приміщення стики промащують.

У ґонтових дерев’яних покрівлях необхідно дотримуватися необхідного напуску елементів покрівельного матеріалу.

При усуненні дефектів покрівель з рулонних матеріалів полотнища, що відшарувалися, приклеюють у з’єднанні зі стінами, вентиляційними шахтами та ін., рулонну покрівлю заводять у пази і захищають фартухом з оцинкованої сталі, захисний шар відновлюють, а в сполученнях з радіо-, телеантенами встановлюють спеціальні гільзи.

Покрівлю заміняють тільки в суху погоду. Цей процес не переривають до закінчення робіт. Необхідні матеріали заготовлюють і доставляють на об’єкт заздалегідь.

При огляді безгорищних дахів необхідно перевірити:

• наявність мокрих і темних плям на поверхні стель;
• місця сполучення покрівлі з конструкціями, що виступають, та устаткуванням на даху з водовідвідними пристроями;
• стики між полотнищами, захисний шар і стан рулонного покриття.

До основних дефектів, що виникають при експлуатації безгорищних дахів, належать:

• промерзання окремих ділянок, особливо в місцях сполучення з зовнішніми стінами;
• конденсаційне зволоження утеплювача конструкцій;
• корозія сталевих закладних деталей;
• протікання даху.

Підготовка будівель і мереж

Метою підготовки будівель до сезонної експлуатації є забезпечення нормативних санітарно-технічних вимог щодо експлуатації приміщень будівель і режимів функціонування інженерного обладнання.

Роботи, що виконуються при підготовці будівель до сезонної експлуатації, проводяться 2 рази на рік.

Після закінчення опалювального сезону обладнання котелень, теплових мереж і теплових пунктів, усіх систем опалювання повинно бути випробувано гідравлічним тиском відповідно до встановлених вимог. Виявлені під час випробування дефекти повинні бути усунуті, після чого проведені повторні випробування.

Перелік робіт по підготовці житлових будинків до експлуатації у весняно-літній період року:

• укріплення водостічних труб, колін, лійок;
• розконсервування і ремонт поливальної системи;
• консервування систем теплопостачання;
• ремонт дитячих та спортивних майданчиків;
• ремонт відмощення;
• роботи з озеленення території;
• улаштування додаткових мереж поливальної системи.

Під час підготовки будівель до сезонної експлуатації у веснянолітній період виконують такі роботи:

• щодо котелень — ревізія арматури та обладнання контрольно-вимірювальних приладів і автоматики, підготовка операторів і завезення палива промивання систем, усунення постійних і періодичних засмічень каналів, відновлення зруйнованої або заміна недостатньої теплоізоляції труб у камерах, підземних каналах, підвалах (технічних підпіллях);
• ревізія арматури й обладнання (насосів, підігрівників тощо) теплових пунктів;
• щодо систем опалення та гарячого водопостачання — ревізія кранів та іншої запірної арматури розширювачів і повітрозбірників, відновлення зруйнованої або заміна недостатньої теплоізоляції труб у сходових клітках, підвалах, горищах, нішах санітарних вузлів;
• за наявності непрогрівання опалювальних приладів проводять їх гідропневматичне промивання;
• по закінченні ремонтних робіт весь комплекс пристроїв з теплопостачання підлягає експлуатаційній наладці під час пробного опалення;
• перевірка, ремонт.

Перелік заходів щодо підготовки будівель до сезонної експлуатації у весняно-літній період включає, як правило, наступні заходи:

• ремонт покрівлі (зокрема капітальний ремонт), цоколів, фасадів, вхідних дверей, лотків, водовідведень;
• наведення ладу на горищах і в підвальних приміщеннях, на балконах і лоджіях;
• закріплення і заміна водостічних труб, колін і вирв;
• ремонт водорозбірних колонок; підготовка поливальних систем;
• ремонт поливальної системи;
• створення додаткової мережі поливальних систем;
• консервація системи опалення; роботи щодо розкриття отворів у цоколях будівель і вентиляції горищ;
• заміна і оновлення номерних знаків будівель; створення (ремонт,очищення) куточків відпочинку;
• ремонт і фарбування дитячих спортивних та ігрових майданчиків;
• ремонт садових лавок;
• завезення піску на дитячі майданчики;
• ремонт сміттєвих кіосків;
• фарбування урн, контейнерів, ящиків;
• санітарне очищення території та озеленення.

Промивання системи опалення

Щоб система водяного опалення працювала якісно, необхідно не тільки її правильно експлуатувати, але й періодично проводити профілактичний огляд і ремонт, куди входять догляд та промивка системи опалення.

По-перше, є необхідність провести огляд всієї системи і окремих її частин. Для цього візуально проглядаються стикові місця з’єднання труб, труб з радіаторами, труб з бойлером і котлом, а так само патрубків, контрольно-вимірювальних приладів і автоматики. Перевіряються стики на предмет підтікання води. Якщо такі виявляються, то їх обов’язково ремонтують або міняють на нові.

По-друге, перед початком опалювального сезону проводять тестовий запуск системи, в процесі якого видаляється з неї повітря, що скупчилося всередині труб і приладів. Для цього використовують спеціальні повітряні клапани. В даний час фахівці рекомендують установку автоматичних повітряних клапанів, які самостійно без втручання людини спускають повітря до того, поки із клапана не піде вода, після чого клапан закривається.

По-третє, якщо в системі встановлений циркуляційний насос, то його необхідно оглянути, змастити і від’єднати на пробу.

Після цього можна приступати до самого процесу промивки опалення. Це серйозна операція, де доведеться в точності використовувати етапність проведення.

1. Перекривається вентиль подачі води, відключається електроенергія.
2. Через дренажний вентиль зливається вода в каналізацію.
3. Для швидкості процесу зливу необхідно відкрити повітряні клапани на радіаторах опалення. Не у всіх, а тільки у тих, які розташовані вище за інших. Наприклад, на останньому поверсі будинку.
4. Відкривається вентиль подачі води, йде промивка до тих пір, поки вода, що виходить з дренажного вентиля, не стане чистою.
5. Заповнення системи. Для більш якісної експлуатації системи опалення є необхідність додати у воду інгібітори корозії. Для цього відкривається верхній повітряний клапан, через який інгібітори і додаються.
6. Повноту заповнення потрібно контролювати за рівнем води всередині запобіжного бака. Вона повинна заповнити бак тільки наполовину. У процесі експлуатації вода нагріється і розшириться в об’ємі, що призведе до виливання її з системи. Половини  об’єму бака буде достатньо, щоб дана проблема не сталася.

Існують два види промивки системи: пневмогідравлічна і хімічна.

Перша застосовується тільки в тому випадку, якщо всі елементи системи забруднені муловими відкладеннями. Друга використовується, якщо утворився накип або корозійні нарости.

Як показує практика, хімічна очистка системи опалення на сьогодні більш ефективна, справа в тому, що в автономних системах найчастіше використовується водопровідна вода, яка не відповідає нормам стандарту. Звідси і накип, і корозія металів, і мулові відкладення, з якими можуть впоратися тільки хімічні реагенти.

Недоліком такого типу промивки є те, що застосовувані хімічні рідини вкрай токсичні і небезпечні. Тому при роботі необхідно бути дуже уважними і стежити, щоб розчин не потрапив на шкіру або в очі. Категорично забороняється користуватися рідинами на основі лугу або кислоти, якщо батареї або радіатори виготовлені з алюмінію. Також неможлива хімічна промивка в тому випадку, коли пошкоджена герметичність в будь-якій частині опалювальної системи.

Якщо будинок великий, то потрібно кожен контур промивати окремо. І обов’язково дотримуватися схеми промивання, яка має свою послідовність:

1. промивання радіаторів опалення;
2. промивання труб, що підводять нагріту воду до радіаторів;
3. промивання труб зворотного відводу.

Фахівці провели дослідження і з’ясували, що накип шаром в 1 мм погіршує тепловіддачу на 15 %.

Якщо не застосовувати ніяких дій, то почнеться зростання витрати на паливо, але ефективність буде падати. Теплоносій не в змозі прогрівати через шар накипу, що утворилися на стінках труб стояків і радіаторів. Таким чином, виникає ефект, який називають термічним опором. Саме через це різко знижуються показники теплопровідності і температури.

Не варто відразу починати промивати систему. Щоб зробити все правильно, для початку потрібно провести діагностику. Робиться це для того, щоб визначити який склад накипу та його особливості. Після того, як будуть готові результати, фахівець, вивчивши їх, зможе вибрати саме те обладнання, яке буде найбільш ефективним. Промивка системи опалення передбачає складання спеціальної технологічної карти, відповідно до якої і повинна проходити вся процедура. Після завершення всього процесу необхідно обробити стінки трубопроводу, щоб запобігти появі корозії.

Схема промивання опалення гідродинамічним способом припускає активний вплив водою на накип і відкладення. Відбувається це завдяки струменю води, який під сильним тиском направляється на потрібну ділянку. Здійснюється подача води через спеціальні насадки необхідного розміру і діаметру. Даний тип промивки дорожчий, ніж хімічний, але й результат виходить набагато ефективніший.

Найкраще даний тип промивки підходить для батарей, виготовлених з чавуну. Зняти накип з чавуну за допомогою хімікатів досить проблематично через властивості самого матеріалу, а часом і зовсім неможливо. Ще один беззаперечний плюс — екологічність подібної промивки, оскільки не використовується ніяких кислот і розчинників. А тільки вода. Щоб досягти бажаного ефекту фахівці повинні розташовувати спеціальний механізм, який дозволить створити тиск у двісті і більше атмосфер.

Головна перевага подібного методу полягає в тому, що з його допомогою можливо реалізувати точкову очистку опалювальних механізмів. А головне — таких результатів не можна досягти ніякими іншими способами промивки. Гідропневматична промивка не вимагає від’єднання опалювальних приладів від системи опалення.

Промивання системи каналізації

Існує дві системи каналізації — внутрішньобудинкова каналізація та прибудинкова каналізація.

Під внутрішньою каналізацією розуміють труби, прокладені безпосередньо від сантехнічних приладів до першого колодязя каналізації. При очищенні цих трубопроводів застосовують не тільки воду, але і розчини реагентів для кращого видалення жирового нальоту.

Під зовнішньою каналізацією розуміють труби, що йдуть від оглядових колодязів до центральної каналізації. Ділянки труб
промивають під тиском, після чого відкачують відпрацьовану рідину насосом. Чистку зовнішньої каналізації виконують однієї або двома машинами (перша — прочищувальна, друга — для відкачування стоків і осаду). Труби зовнішньої каналізації мають великий діаметр і, відповідно, наявна значна кількість відкладень.

Практична реалізація підготовки до опалювального сезону

Варто розпочинати підготовку до зимово-осіннього періоду слід на другий день після закінчення опалювального періоду.

Окремі конструкції

Під час підготовки головою ОСББ / управителем багатоквартирних будинків до експлуатації в зимовий період виконуються такі
роботи:

• усунення несправностей: стін, фасадів, дахів, віконних і дверних заповнень, а також опалювальних печей, димоходів, газоходів, внутрішніх систем тепло-, водо- та електропостачання й установок із газовими нагрівачами;
• приведення в технічно справний стан прибудинкової території із забезпеченням безперешкодного відведення атмосферних і талих вод від відмостки, спусків (входів) у підвал і їх віконних приямків;
• забезпечення належної гідроізоляції фундаментів, стін підвалу і цоколю та їх сполучення із суміжними конструкціями, сходових кліток, підвальних і горищних приміщень, машинних відділень ліфтів, справність та утеплення пожежних гідрантів.

Також голові ОСББ / управителю необхідно здійснити завезення піску для посипання тротуарів (з розрахунку не менше 3 куб. м на 1 тис. кв. м площі, яка прибирається) і солі (з розрахунку не менше 3-5% маси піску) або її замінника.

Горища і технічні поверхи

На горищах та технічних поверхах голова ОСББ / управитель забезпечує:

• температурно-вологісний режим горищних приміщень, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхні захисних конструкцій;
• доступ до всіх елементів і чистоту горищного приміщення. Горищні приміщення не повинні бути захаращені будівельним
  сміттям, домашніми й іншими речами та обладнанням.

У теплих горищах головою ОСББ / управителем проводиться:

• прибирання приміщень від сміття не рідше одного разу на рік з очищенням сталевих сіток на оголовках вентиляційних каналів і на вході витяжної шахти;
• дезінсекцію всього об’єму горищного приміщення у разі появи комах;
• фарбування димових труб, стін, стелі і внутрішніх поверхонь вентиляційних шахт.

Підвали

Підвали і технічні підвали повинні провітрюватися регулярно протягом усього року за допомогою витяжних каналів, вентиляційних отворів у вікнах і цоколі або інших пристроїв при забезпеченні не менше ніж одноразового повітрообміну.

За наявності води у підвалах її необхідно відкачати та усунути причину появи, відключити і розібрати поливальний водопровід, утеплити водомірний вузол; забезпечити безперебійну роботу каналізаційних випусків, оглядових колодязів дворової мережі і загальних випусків будинку (від трубопроводу, прокладеного в підвалі, техпідпіллі).

Димові та вентиляційні канали

Перевірка і прочищення димових та вентиляційних каналів повинні виконуватися спеціалізованою організацією, яка має дозвіл на виконання цих робіт центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань нагляду та контролю за додержанням законодавства про працю.

При перевірці димових і вентиляційних каналів визначають:

• відповідність конструкції і використаних матеріалів вимогам проектної документації;
• прохідність каналів (відсутність засмічення і наявність тяги);
• герметичність;
• відокремленість;
• наявність і справність протипожежних розсічок від горючих конструкцій;
• наявність поблизу оголовків встановлених приладів, обладнання у зоні вітрового підпору, що заважає належному повітрообміну;
• справність та правильність розташування оголовку димоходу відносно даху та розташованих поблизу споруд і дерев з урахуванням зони вітрового підпору;
• відсутність сажі і смоли — на внутрішніх поверхнях і тріщин — на зовнішніх.

Нормальною тягою димоходу вважається мінімальне розрідження в димоході, встановлене державними стандартами на прилади і апарати, які підключені до димоходу, але не менше 2 Па (0,2 мм вод.ст.).

Вентиляційні канали газифікованих приміщень повинні відповідати вимогам ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» та ДБН В.2.5-67:2013 «Опалення, вентиляція та кондиціонування». Вентиляційні канали необхідно виводити вище зони вітрового підпору, а при розташуванні поряд з димовими трубами — вони повинні мати висоту, що дорівнює висоті цих труб.

Періодичній перевірці і прочищенню підлягають:

• димоходи опалювальних печей, ємкісних газових водонагрівачів і опалювальних котлів, які працюють сезонно, — не рідше, ніж один раз на рік (перед початком опалювального сезону), які працюють цілий рік, — два рази на рік (навесні і восени);
• димоходи опалювально-варильних печей не рідше, ніж два рази на рік: перед початком і після закінчення опалювального сезону;
• димоходи від газових проточних і ємкісних газових водонагрівачів для гарячого водопостачання, ресторанних газових плит (залежно від матеріалу) — не рідше, ніж один раз на 6 місяців (цегляні, цегляні і азбестоцементні, цегляні і керамічні димоходи) і не рідше, ніж один раз на рік (металеві — з товщиною стінки не менше 3 мм, азбестоцементні, керамічні та із жаростійкого бетону).

Вентиляційні канали підлягають перевірці і прочищенню одночасно з димовими. У разі відсутності димових каналів вентиляційні канали підлягають перевірці один раз на рік.

Перевірка і прочищення димових і вентиляційних каналів комунально-побутових об’єктів, житлових та громадських будинків оформляються актом.

Один примірник акту перевірки і прочищення димових каналів передається газорозподільному підприємству. Строк зберігання актів — 12 місяців.

Інженерні мережі

Насамперед варто відзначити, що підготовка як цілого будинку, так і його окремих конструкцій, мереж до зимово-осіннього чи літнього періоду залежить від типу самого будинку.

Умовно будинки можна розділити на більш складні та простіші. До складніших будинків можна віднести будинки із центральним гарячим водопостачанням, центральним опаленням, із великою кількістю під’їздів, низькою поверховістю, відносно невеликою кількістю квартир. До більш простих можна віднести новобудови без центрального опалення та гарячого водопостачання.

Системи центрального опалення у кожному будинку теж дуже відрізняються. Спільним є те, що практично в кожному будинку є центральний тепловий пункт, можуть бути теплові пункти на один або на кілька під’їздів.

Найбільша кількість робіт припадає якраз на весняно-літній період. Це пояснюється тим, що після завершення опалювального періоду можна приступати до поточних та капітальних ремонтів. Як правило, після закінчення чергового опалювального періоду частина запірної арматури починає протікати. Це пов’язано як із неякісним станом самих кранів, так і з тим, що довший час ними не користувалися, а відповідно крани, особливо для опалення, мають здатність закисати. Саме тому рекомендується раз на 2-3 місяці закривати та відкривати кожен кран.

Перед початком опалювального періоду бажано провести перевірку готовності систем опалення та системи теплопостачання шляхом виконання пробного пуску з метою визначення їх готовності до роботи. Початок і тривалість пробного пуску слід довести до відома споживачів не пізніше, ніж за три доби до початку пробного пуску.

Ще під час опалювального сезону варто уважно оглянути мережі гарячого водопостачання та опалення, зафіксувати місця протікання, неробочі манометри, запірні арматури, з’єднання. Із відключенням подачі опалення та гарячого водопостачання варто активно приступити до ремонтних робіт мереж. У центральному тепловому пункті в центральних заглушках подачі та зворотки опалення/гарячого водопостачання можна набити нову сальникову набивку, а при необхідності їх і повністю поміняти на нові. Дані роботи необхідно проводити по узгодженню із начальником котельні. Під манометрами високого тиску можна поставити нові крани із можливістю випуску повітря, за необхідності замінити манометри на нові. Приблизний тиск на подачу в системі опалення становить 6,5 атмосфер, на зворотці 4 атмосфери, який звісно теж зростає до 6,5. В системі опалення манометри потрібно ставити як на подачі, так і на зворотці. Останні нам дадуть можливість бачити практично наскрізь що робиться всередині труб. У центральному тепловому пункті також варто встановити термометри на трубах подачі та зворотки. Усі труби звісно варто утеплити. Окремо варто приділити увагу запірно-регулювальній арматурі, що в народі називається кран «баттерфляй» (метелик).

В під’їздних теплових вузлах можна прочистити сопла подачі опалення, зняти заглушки/відкрутити крани і прочистити відстійники в системі опалення. Важливим у теплових вузлах є наявність робочої запірно-регулювальної арматури. Необхідність їх встановлення обумовлюється необхідністю перекривати подачу та зворотку опалення на кожен конкретний під’їзд, а також, що є найважливішим, регулювати температуру води в системі опалення кожного окремого під’їзду. Для досягнення цієї цілі необхідно мати встановлені термометри як на подачі, так і на зворотці.

Також потребують уваги крани на стояках у підвалах, крани для розвоздушення батареї у квартирах.

Система гарячого водопостачання будинків теж потребує значної уваги: перевірка стоякових кранів у підвалах, встановлення автоматичних розповітрювачів як у квартирах, так і у підвалах.

До 1 жовтня поточного року повинні бути закінчені всі планові роботи на устаткуванні теплових мереж, пунктах систем опалення, вентиляції та гарячого водопостачання та усунуті всі порушення і дефекти, виявлені в період підготовки до опалювального періоду. Також обов’язково потрібно провести гідравлічні випробування внутрішньобудинкових систем централізованого опалення.

Після закінчення підготовчих робіт приміщення теплових пунктів повинне бути очищеним від будівельного сміття, матеріалів, залишкового обладнання та проведено вологе прибирання приміщення. Приямки для збору ґрунтових вод мають бути очищені від сторонніх предметів.

Підготовлений до роботи в опалювальний період тепловий пункт повинен відповідати таким вимогам:

• бути у справному стані;
• проведено налагодження обладнання, відкореговано тепловий та гідравлічний режими його роботи;
• всі автоматичні системи теплових пунктів (передбачені проектом) повинні бути задіяні;
• укомплектований засобами захисту та пожежогасіння;
•  забезпечений необхідною технічною документацією;
• електрообладнання теплових пунктів повинне бути надійно заземлене;
• двері електричних шаф повинні запиратися на замок;
• повітряні чи підземні контрольні кабелі, системи автоматики, підживлення розширювальних баків незалежних систем опалення повинні бути працездатними;
• все обладнання теплових пунктів повинне мати відповідне маркування та написи;
• трубопроводи та устаткування теплових пунктів повинні бути пофарбовані у відповідний колір та не мати ділянок з порушеною ізоляцією;
• освітлення теплових пунктів повинне відповідати нормам;
• двері в приміщення теплових пунктів повинні мати відповідні написи та надійно запиратися.

Рекомендації головам правління ОСББ / управителям

Голові правління під час підготовки до опалювального періоду слід складати акти про стан дефектів у мережах, запірних арматурах будинку. Відповідно буде найкраще, якщо сам голова правління разом із сантехніком чи електриком буде здійснювати огляди систем. За результатами актів необхідно складати кошториси ремонтів як на роботи, так і на матеріали.

Рішення про проведення ремонтів необхідно приймати на засіданні правління, про що складати відповідні протоколи. Закупівлю матеріалів та вартість робіт необхідно погоджувати на засіданні правління ОСББ, відповідно вписати у рішення правління.

Із практичного досвіду можна порадити завжди розраховувати 10% вартості від робіт та послуг на непередбачені витрати.

Для виконання усіх запланованих робіт варто завчасно подбати про накопичення коштів на рахунку, визначитися із поставниками матеріалів, робочими бригадами.

Також додатково можна повідомити мешканців оголошеннями на дошках про прийняті на правління рішення, заплановані роботи, тощо.

Джерело

«Підготовка будинку до зими/літа та обов’язки голови правління ОСББ» / © Авторський колектив, © Центр досліджень місцевого самоврядування, Бернацький В., Васюта М., Львів: ТзОВ «Дизайн-Студія «Папуга», 2017. 51 с.