Що змінить законопроект 2458 в управлінні багатоквартирним будинком?

Розглянемо основні норми законопроекту № 2458, що стосуються послуги з управління багатоквартирним будинком.

Безумовно, більшість питань стосовно запропонованих змін стосується загальних і “примусових” конкурсів на призначення управителів багатоквартирних будинків.

Подібної ініціативи та способу вирішення можна було очікувати, оскільки за наявною інформацією, зі 169 тисяч багатоквартирних будинків за останні кілька років управитель обраний співвласниками самостійно лише у 13,7 тис. багатоквартирних будинків (8,1%).

Зазначимо, що вчора Спілка власників житла України опублікувала інформацію про зміни, що пропонуються цим законопроектом у частині обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж.

Підстави для проведення конкурсів на призначення управителя

Одна з найголовніших норм передбачена новим пунктом 5 прикінцевих та перехідних положень до Закону “Про ЖКП”:

У багатоквартирних будинках, у яких станом на 1 січня 2021 року не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласниками не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком та не оголошено конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку відповідно до частини п’ятої статті 13 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, виконавчий орган місцевої ради (або інший орган – суб’єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов’язаний оголосити і провести такий конкурс до 1 травня 2021 року.

Отже, тепер конкурс на призначення управителя буде проведено “примусово” для тих будинків, які станом на 01.01.2021 підпадають під такі три умови одночасно:

Не створене ОСББ;
Не прийнято рішення про форму управління;
Управитель не призначений за конкурсом раніше.

При цьому, слід зазначити, що дане формулювання унормовує проведення такого конкурсу лише як “разову акцію”, а не як постійно діюче правило. Тобто подібний конкурс має [може] бути проведений для вищезазначених будинків і лише до 01.05.2021 року.

Тому вбачається, що після 01.05.2021 року для проведення конкурсу знову вимагатиметься рішення співвласників про звернення до органу місцевого самоврядування із проханням його провести.

Порядок проведення конкурсів на управління

Визначено, що порядок проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку встановлюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і державної політики у сфері житлово-комунального господарства. Наразі такий порядок затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 150 13.06.2016.

Законопроектом передбачена норма, що вочевидь покликана запобігти можливим зловживанням та маніпуляціям при проведенні конкурсу, а саме заборона організаторам визначати власні умови його проведення, що суперечать вищезазначеному порядку:

Організатор конкурсу не може встановлювати інші умови чи положення проведення конкурсу, які суперечать такому порядку.

Слід зауважити, що за порядком, встановленим Наказом № 150, основним критерієм під час оцінювання є найнижча ціна послуги, що становить 35 балів (зі 100).

Решта критеріїв:

рівень забезпеченості учасника конкурсу матеріально-технічною базою — до 15 балів;
наявність персоналу, що відповідає кваліфікаційним вимогам до професій працівників та має необхідні знання і досвід (з урахуванням договорів щодо залучення співвиконавців) — до 15 балів;
фінансова спроможність учасника конкурсу — до 15 балів;
наявність досвіду роботи з надання послуг у сфері житлово-комунального господарства — до 20 балів;
“інші досягнення” (рівень кваліфікації, знання, досвід, нагороди тощо) — до 5 балів

Щодо договору на управління

Презюмується, що Кабінетом Міністрів України має бути затверджений типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (пункт 4 прикінцевих та перехідних положень).

Водночас, до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками. Якщо управитель визначається органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах — на умовах, погоджених між управителем та виконавчим органом місцевої ради (або іншим органом, якому делеговані відповідні функції).

У випадку колізійності між укладеним договором та пізніше затвердженим типовим, пріоритет матиме типовий:

Умови таких договорів, що суперечать положенням Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком після його затвердження Кабінетом Міністрів України, не застосовуються, а регулювання відносин сторін договору в цій частині здійснюється згідно з відповідними нормами Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

При укладанні договору на конкурсних умовах, встановлюється однорічний строк його дії, а від імені співвласників багатоквартирного будинку його підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.

Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.

У разі якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники багатоквартирного будинку приймуть рішення про форму (зміну форми) управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, вони мають право достроково розірвати такий договір з дати, визначеної зборами співвласників (загальними зборами об’єднання співвласників) багатоквартирного будинку, але не раніше ніж через два місяці після направлення особою, уповноваженою на це зборами співвласників (загальними зборами об’єднання співвласників) багатоквартирного будинку, такому виконавцю, управителю письмового повідомлення про припинення договору.

Ціна договору

Раніше Спілка вже надавала роз’яснення про те, що з 2018 року для “нових” правовідносин фактично відсутнє поняття “тарифу”, а вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається виключно за домовленістю сторін.

При цьому, відповідно до статті 10 Закону України “Про ЖКП”, що зазнала зміни відповідно до наведених положень, якщо управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.

Щодо попередніх договорів (на утримання)

Продовжує діяти норма (пункт 3-1 прикінцевих та перехідних положень), що договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені з виконавцями таких послуг або з управителями, визначеними згідно з цим Законом, до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами (у тому числі щодо вивезення побутових відходів – за наявності), до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеними за правилами, визначеними цим Законом.

У разі якщо такими договорами передбачено більш ранній строк їх припинення, такі договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах.

Дане положення було розширене та уточнене забороною на зміну і будь-яких додатків та кошторисів (тарифів) до них. У свою чергу, виконавцю таких послуг або управителю (за старим договором) надано право повністю достроково розірвати відповідний договір, попередивши про це споживачів не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

З дати введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зміна будь-яких умов договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, додатків і кошторисів (цін/тарифів) до них забороняється та вважається нікчемною. Виконавець таких послуг або управитель має право достроково розірвати відповідний договір, попередивши про це споживачів не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

У разі укладання “нових” договорів, “старі” договори припиняють свою дію з дати початку виконання зобов’язань за “новими” договорами про надання послуги з управління, або з визначеної дати, але не раніше ніж через два місяці з дати повідомлення про це попереднього виконавця.

У разі прийняття співвласниками багатоквартирного будинку рішення про форму (зміну форми) управління багатоквартирним будинком договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені з виконавцем таких послуг або управителем, визначеним згідно з цим Законом до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, втрачають чинність з дати, визначеної зборами співвласників (загальними зборами об’єднання співвласників) багатоквартирного будинку, або з дати початку виконання зобов’язань за договором про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладеним за правилами, визначеними цим Законом, але не раніше ніж через два місяці після направлення особою, уповноваженою на це зборами співвласників (загальними зборами об’єднання співвласників) багатоквартирного будинку такому виконавцю, управителю письмового повідомлення про припинення договорів.

Нові права та обов’язки сторін

Щодо особливостей утримання прибудинкової території, на яку відсутня технічна документація буде підготовлена окрема публікація.

Центральному органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства (наразі — Мінрегіону) надано право встановлення порядку утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території. Таким чином, можна сподіватися на актуалізацію Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, що були затверджені ще у 2005 році наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 № 76.

Відтепер співвласники мають право погодити з управителем включення додаткових послуг договору з управління

У свою чергу, за письмовою заявою співвласника багатоквартирного будинку управитель отримає повноваження діяти від його імені як представник такого співвласника у відносинах з виконавцями комунальних послуг (у такому разі застосовуються положення Цивільного кодексу України про доручення). Тобто управитель може бути представником споживача при вирішенні спірних ситуацій щодо надання інших комунальних послуг.

Крім цього управитель тепер буде зобов’язаний самостійно направляти протягом п’яти робочих днів відповідним виконавцям отримані скарги споживачів щодо надання комунальних послуг, якщо вирішення таких скарг стосується обов’язків виконавців послуг (робіт). Аналогічна норма передбачена і у “зворотній бік” — від виконавців послуг до управителя.

Таким чином, тепер споживач може не турбуватися, що на його скаргу буде надана відповідь “це не наша проблема” та буде змушений самостійно шукати контакти необхідного виконавця — адже як управитель, так і виконавець матимуть самостійно направляти їх належному суб’єкту розгляду.

Також за рішенням співвласників багатоквартирного будинку управитель зможе здійснювати облік та розподіл комунальних послуг, або відкривати поточний спец.рахунок для розрахунків із виконавцем згідно з колективним договором.

Розширена і норма щодо права споживачів на отримання інформації про послуги, яка тепер зобов’язує управителя звітувати і про фактичні витрати та реально виконані роботи (послуги):

Управитель у порядку та з періодичністю, визначеними договором, та/або на вимогу споживача зобов’язаний інформувати споживача про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території.

* * *

Не виключено, що “примусово” проведені конкурси та затверджені ними тарифи призведуть до суспільного невдоволення, оскільки значна частина громадян отримає нову вартість послуги за управління, яка була визначена виключно як переможна конкурсна ціна, в умовах поки що невисокої конкуренції на ринку управителів. При цьому, на відміну від попередніх затверджуваних “тарифів”, така ціна практично не може бути перевірена чи оскаржена, оскільки вона розуміється “договірною”, або найвигіднішої пропозицією на конкурсі.

Водночас, годі було й очікувати іншого шляху вирішення поточної ситуації, коли попередні тарифи “утримання” були зафіксовані на рівні 2017-2018 року, а споживачі мали добровільно укласти нові договори “управління”, погодивши їх нову ціну (яка очевидно зросте) голосами 75% співвласників на зборах.

Не виключено, що отримані за результатами конкурсів ціни мотивуватимуть співвласників активніше розглядати альтернативні варіанти, а інших управителів — пропонувати споживачам свої конкурентні ціни та послуги та проводити роз’яснювальну роботу щодо можливості та порядку їх обрання.

Чорний Михайло, юрист СВЖУ

Посилання

“Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг” — проект Закону № 2458 від 15.11.2019;
“Про житлово-комунальні послуги” — Закон України № 2189-VIII від 09.11.2017;
“Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку” — наказ Мінрегіону України № 150 від 13.06.2016;
“Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” — Закон України № 417-VIII від 14.05.2015.