Головою Спілки власників житла України, народним депутатом Олексієм Кучеренком при підготовці до другого читання законопроекту № 2458 були подані поправки, які покликані “відновити справедливість” у давньому та спірному питанні оплати за прибудинкову територію, що не визначена належним чином.
Слід нагадати, що відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а також пункту 14.1.205 Податкового кодексу України, — прибудинкова територія має бути визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації.
Відповідно до частини 4 статті 42 Земельного кодексу України, розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
Відповідно до ст. 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Слід зауважити, що подібний підхід до необхідності документального оформлення прибудинкової території закріплений уже понад 15 років.
Зокрема, відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 № 76 прибудинкова територія — це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
За даними сервісу «Термінологія законодавства» Верховної Ради України, визначення поняття «прибудинкова територія» у різні часи містилося у семи нормативно-правових актах України.
У всіх, навіть раніше чинних правових актах, поняття прибудинкової території обов’язково передбачало її чітке документальне визначення та оформлення.
Натомість, незважаючи на наявність чітко визначених законодавчих вимог, вимога щодо належного документального визначення прибудинкових територій порушується у більшості міст України.
За часів «затвердження тарифів» відповідно до вимог попередньої редакції Закону, відсутність документального оформлення на прибудинкової території завжди виступала причиною для скасування (визнання протиправними) тарифів у судах, у тому числі й у відомій судовій справі Спілки власників житла України проти Київської міської державної адміністрації.
Водночас, відповідно до наразі чинної договірної моделі, відсутня процедура затвердження «тарифів», а «вартість» послуги має погоджуватися на договірних засадах.
У той же час, незважаючи на обраний напрямок реформування житлово-комунального законодавства, при якому виключно співвласники мають вирішувати всі питання щодо управління спільною власністю, не вирішено питання щодо звільнення співвласників утримувати те, що їм реально (а не теоретично-умовно) не належить — а саме прибудинкової території.
Зазначене очікувано призведе до виникнення спірних ситуацій, оскільки відповідно до обов’язкового переліку робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку (наказ Мінрегіону 27 липня 2018 року № 190) виконавцями буде враховуватися і послуги з утримання (прибирання, очистки) прибудинкової території, натомість співвласники можуть цілком аргументовано вимагати їх невключення, оскільки:
- така територія реально, а не теоретично не знаходиться у їх власності чи користуванні (із державною реєстрацією прав),
- розміри такої території не визначені належним чином (відповідно до вимог до оформлення земельних ділянок).
З метою запобігання зазначеним спірним питанням та для забезпечення прав співвласників, які не мають обов’язку утримувати те, що їм не належить, була включена та підтримана відповідна поправка.
Зміни щодо оплати за утримання прибудинкової території
Законопроектом № 2458 було прямо уточнено статтю 5 Закону України “Про ЖКП”, яка містить саме визначення послуги з утримання (у складі послуги з управління), та зазначається, що утримання прибудинкової території включається до її складу лише якщо така прибудинкова територія за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства.
Відповідно була доповнена і стаття 10 даного Закону, яка стосується питань оплати за послугу та формування кошторисів.
Плату за неоформлену прибудинкову територію можна буде включати до кошторисів виключно за згодою споживачів із визначенням на договірних засадах та погодженням з органом місцевого самоврядування меж та площі території, яку співвласники згодні утримувати.
Таким чином, за відсутності належної документації, за бажанням співвласники матимуть змогу узгодити відповідну ділянку, яку вважають “своєю” та згодні утримувати.
Слід зауважити, що зазначена норма набере чинності не одразу, а з 1 січня 2023 року. За результатами тривалих обговорень та спорів навколо цього питання зазначений строк було погоджено як компромісний.
Крім цього пунктом 3 прикінцевих та перехідних положень доркчається Кабінету Міністрів України у шестимісячний строк з дня набрання чинності законом розробити проекти законів України про внесення комплексних законодавчих змін, зокрема до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, законів України «Про державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», щодо врегулювання питання реалізації співвласниками багатоквартирних будинків права на отримання у користування чи власність земельних ділянок, на яких розташовані такі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території.
У свою чергу, органи державної влади, органи місцевого самоврядування матимуть до 31 грудня 2021 року забезпечити формування земельних ділянок шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб.
Щодо питань іншої технічної документації
Законопроектом № 2458 були надані додаткові повноваження Кабінету Міністрів України.
По-перше, надано право затвердження порядку ведення електронного реєстру багатоквартирних будинків. Таким чином, дана норма закладає основу для створення та функціонування відповідного реєстру. Слід зазначити, що наприкінці листопада відбулася урядова нарада з питань системи реєстрів і кадастрів, на якій було погоджено створення Реєстру будівель та споруд, що буде створено в складі Єдиної електронної системи в сфері будівництва.
По-друге, передбачене повноваження затвердження порядку зберігання технічної та іншої документації на багатоквартирні будинки та їх прибудинкові території. Очікується, що дана норма покликана забезпечити зберігання примірників (копій) технічної документації органами місцевого самоврядування, у тому числі для внесення її у відповідний реєстр.
По-третє, надане повноваження затвердження порядків зберігання органами місцевого самоврядування примірників рішень (протоколів) загальних зборів співвласників багатоквартирних будинків, розміщення на їх офіційних веб-сайтах інформації про рішення, прийняті такими зборами. Вочевидь дана норма покликана надати можливість збереження усіх рішень співвласників, а не лише кількох їх видів, що визначені у частині 9 статті 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.
Ці ж повноваження, що матимуть реалізовуватися відповідно до затверджених порядків, були відображені й для органів місцевого самоврядування:
- передача відомостей до електронного реєстру багатоквартирних будинків;
- зберігання та забезпечення доступу до технічної та іншої передбаченої законодавством документації на багатоквартирні будинки та їх прибудинкові території, зокрема документів за обов’язковим переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства, документів, на підставі яких багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічних паспортів будинків, планів інженерних мереж, документів, що засвідчують право власності чи користування земельними ділянками, документації щодо проведення робіт з капітального ремонту в багатоквартирних будинках;
- зберігання примірників рішень (протоколів) загальних зборів співвласників багатоквартирних будинків та розміщення на своїх офіційних веб-сайтах інформації про рішення, прийняті такими зборами.
Крім цього, як вже було зазначено у публікації щодо змін у обслуговуванні газових мереж, тепер управитель, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку або уповноважена співвласниками особа може звернутися до оператора газорозподільної системи із запитом про отримання копії технічної документації на внутрішньобудинкову систему газопостачання у багатоквартирному будинку.
У разі отримання письмового запиту про надання копії технічної документації на внутрішньобудинкову систему газопостачання оператор газорозподільної системи надає (за наявності) таку копію протягом 30 днів з дати отримання запиту (за умови відшкодування витрат на копіювання та друк відповідно до Закону України «Про доступ до публічної інформації»).
* * *
Вбачається, що зазначені зміни є цілком позитивними для споживачів та покликані зрушити з місця вирішення питання оформлення та отримання у користування чи власність земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки.
Крім цього, цілком доречним та давно очікуваним вбачається створення електронного реєстру багатоквартирних будинків. Відверто незайвим та зручним для споживачів буде і збереження органами місцевого самоврядування як примірників технічної документації на будинки, так і протоколів рішень співвласників.
Чорний Михайло, юрист СВЖУ
Посилання
- “Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг” — проект Закону № 2458 від 15.11.2019;
- “Про житлово-комунальні послуги” — Закон України № 2189-VIII від 09.11.2017;
- Земельний кодекс України — Закон України від 25.10.2001 № 2768-III;
- “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” — Закон України № 417-VIII від 14.05.2015.
